Русский Fannie Mae: Как власти стимулируют рынок жилья
Reuters/Maxim Zmeyev
Главная Финансы, Россия

Агентство ипотечного жилищного кредитования в прошлом году запустило механизм, позволяющий банкам объединять ипотечные закладные в пулы для последующей секъюритизации под гарантии государства. Первой этот механизм протестирует группа ВТБ. Уже в этом квартале она выпустит обеспеченные ипотекой ценные бумаги на 50 млрд рублей.

«Мы прощупываем почву. Этот выпуск позволит оценить интерес инвесторов к таким инструментам», — сказал агентству руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков.

Россия стремится привлечь покупателей на свой ипотечный рынок объемом 4,5 трлн рублей, чтобы снизить стоимость заимствований, увеличить конкуренцию и помочь населению переехать из тесного и ветшающего жилья советской эпохи. Средняя ставка по ипотеке составляет 12%, а доля плохих долгов — менее 3%. В мире низких доходностей такие условия для инвесторов в деривативы выглядят привлекательными, но в то же время рынок относительно невелик, и инвесторы не всегда знают, как количественно оценить риск.

Российский ипотечный рынок оказался устойчивым к самой продолжительной рецессии за последние два десятилетия. В 2016-м он вырос на 13% не смотря на экономический спад. Отчасти это произошло благодаря государственным субсидиям, которые сохраняли ставки на доступном уровне. На фоне возобновления роста и снижения ключевых ставок ЦБ поддерживали ставки в марте этого года банки увеличили выдачу новых ипотечных кредитов на 26% до рекордных 150 млрд рублей.

Несмотря на это, рынок ипотеки в России примерно в четыре раза меньше, чем в Польше, с поправкой на размер экономик. Более 70% рынка контролируют государственные ВТБ и Сбербанк.

И тут в игру должна вступить «ипотечная фабрика». Разработанный за последние два года механизм призван увеличить конкуренцию и снизить ставки, упрощая и стандартизируя процесс секьюритизации ипотеки, тогда как АИЖК должно будет обеспечивать государственные гарантии по кредитам.

Похожая модель — создание Федеральной национальной ипотечной ассоциации в 1938-м — помогла оживить ипотечный рынок США после его краха во времена Великой депрессии и послужила толчком к строительному буму после Второй мировой войны. Fannie Mae, преобразованная в коммерческую акционерную компанию в 1968-м, и Freddie Mac, созданная в 1970-м, чтобы конкурировать с Fannie Mae, были выкуплены за 187,5 млрд долларов после финансового кризиса.

Fannie Mae и Freddie Mac являются владельцами или гарантами почти 50 процентов ипотечных обязательств в США. Стратегия АИЖК предусматривает рост доли выпущенных при поддержке агентства ипотечных ценных бумаг до 45% к 2020 году.

Агентство утверждает, что сможет контролировать риск благодаря слаборазвитому российскому рынку и жестким правилам, которые обычно требуют как минимум 20-процентного первоначального взноса.

Квазисуверенный статус обязательств и обеспечение в виде залоговых квартир сделает эти бумаги интересными как для местных инвесторов, так и для фондов, ориентированных на развивающиеся рынки, хотя «потребуется время, чтобы эти бумаги появились на радаре инвесторов», считают в АИЖК. Агентство рассчитывает на заметное участие иностранных игроков, на которых сейчас приходится 28% рынка облигаций федерального займа.

По словам Ольги Гехт, старшего вице-президента Moody's Investors Service, столь быстрое расширение может потребовать пятикратного роста активов АИЖК за четыре года. Прежде чем это произойдет, инвесторам нужно будет лучше понять, как строить бизнес, если секьюритизация станет значимым фактором на российском ипотечном рынке, сказала она.

Гордон Керр, руководитель по исследованиям рынка структурных финансовых продуктов рейтинговой компании DBRS, говорит:

«Учитывая валютный риск и суверенный риск, традиционные инвесторы в бумаги, обеспеченные залогом, могут остаться в стороне, но всегда найдутся инвесторы, например, хедж-фонды, готовые учитывать принимать такие риски. Скорее всего, это будет нишевый продукт, а не панацея».

Пока новый механизм внедряется с осторожностью — в прошлом году прошел дебютный выпуск облигаций на 2,1 млрд рублей, чтобы отработать схему размещения. Сбербанк в декабре 2015 года подписал меморандум с АИЖК, предусматривающий выпуск ипотечных ценных бумаг на 50 млрд рублей, и ждет подходящих рыночных условий для первой сделки. Другие банки подписали похожие меморандумы.

Подготовила Лиза Добкина

Академия Insider.pro

Сколько можно заработать на этой новости?

Учись у профессионалов. Торгуй как профессионал.
Читайте также:

Хотите узнать больше о гражданстве за инвестиции? Оставьте свой адрес, и мы пришлем вам подробный гайд

Пожалуйста, опишите ошибку
Закрыть
Что происходит на рынке? Будь в курсе!
Только у нас бесплатные котировки и все финансовые новости в одном месте.
Закрыть
Спасибо за регистрацию
Поставь лайк, чтобы мы и дальше могли публиковать интересные материалы бесплатно